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太阳雨在米国 无限空间 今天

作者：太阳雨在米国，一个DIY赴美生子后又半DIY技术移民美国的俩宝妈妈，终身追求高性价比，绝不花冤枉钱做冤枉事。现把新移民的心路历程、生活点滴总结成文字，用自己的亲身经历，帮你避开坑坑，保住荷包，一起期待我的攻略吧。

先来了解一下美国房地产基本情况，美国的房地产市场纯粹是由市场经济决定的，有涨有跌，短期暴涨很难，是个长期的投资过程。虽然购房成本在某些地区不是很高，远远低于国内北上广深等城市，但是养房的成本绝对比国内高出很多，主要开销在房产税，房屋保险，维护费用等…

先来说说房产税，像楼主所在的伊利诺伊州芝加哥西郊Naperville市，因为购房总价较低，所以房产税相对较高，大概在2%以上，每年的房产税中大概有75%是用在教育上，这样才能够维持较高的教育水平。通常房产税较高的地方，房价的涨幅是相对比较慢的，比较有代表性的是德克萨斯州的休斯顿。房产税大概在2到3.5之间，相对较高，所以房价的涨幅不是特别快。

另一个开销就是房屋保险，美国的房子大多是木制的，不像国内砖瓦的结实，有个火灾，龙卷风，甚至暴雪可能就垮了，所以通常都是买保险的，当然全款买自住房自愿，一般需要贷款的房子，银行是强制要求买保险的。保费根据房屋总价和保的种类不同而有高低，当然不同保险公司之间价格也有差别。比如25万刀左右的房子保险费每年大概700到800刀左右，上保险不能只看价格，还得考虑理赔的难易程度，这样保险才能在关键时刻起到作用，多跟周围的邻居或者房产经纪了解一下吧。

再说说房屋的维护费用，美国的人工贵众所周知，通个马桶，换个灯泡，修个水龙头都要50刀起，修个空调动辄大几百，换个屋顶至少要1，2万刀，所以如果要买个有点年头的二手房，一定检查好各种设施是否完好，要把维护费用考虑进去（以上价格只参考Naperville地区）。

所谓美国的房子买得起养不起就是因为这些了，所以在购房之前一定要想清楚是否能够承担得起后面的养房费用，如果是投资房利润要减去这些再来评估了。

除此之外，要考虑清楚买房的目的，是自住还是投资，如果是自住的，只有一条衡量标准，就是自己喜欢，否则将来住着也闹心…如果是投资房就不要强求是不是独立屋，有没有游泳池，有没有大后院…只关注地段，租售比，周边配套，是否好转手就够了。

以上都想清楚了，你就可以买房了，如果是贷款买房，请参考下面的流程：

1. 银行贷款预批准函

以国泰银行2017年政策为例，持外国护照的购房人，首付至少在35%以上，利率4.625%（已涨价，具体咨询银行），绿卡和公民根据信用分数不同，首付利率有浮动，这里需要特别注意：拿到SSN的新移民，因为信用分数低，没有报税记录，首付和利率反而高于外国购房人，甚至很难申请到贷款。此外，购房人需要把首付再加一年还款额的储备金，提前至少2个月存在他们银行的账户中（如果用赠予的方式从其他人账户中转过来钱，是没有这个时效限制的）。

如果以上条件都满足，银行会出个贷款预批准函，写明根据你账户的情况，银行允许你买最高多少钱的房子，贷款多少…这点不同于国内，国内是定了房子才找银行办贷款。在看房之前需要拿到银行的预批准函，否则经纪人是不会带你看房的，因为浪费时间，等下了offer在办这个就可能错过了最佳时机。另外，这个预批准函是有有效期的，拿到以后尽量在2,3个月内选好房子，否则得重新办了。

2. 选房

拿到银行的预批准函你就可以开始找房子了，你可以通过网络或者经纪人推荐选房子。如果人不在美国，完全可以通过网络找房子。美国的房地产交易非常透明 （不像国内基本都是中介一手掌握信息，地址还偷偷摸摸的预先不让买房人知道），楼主常用的有zillow和trulia两个网站，上面可以查到房子的详细地址，房屋 照片，历史交易价格，物业费，划片学校和评分（不一定十分准确，可以打给学区确认），周边配套，犯罪率，历年房产税，甚至周边邻居的年龄范围，收入情 况，学历等，可以说应有尽有，而且状态更新非常及时。

在网上看到心仪的房子就可以让经纪人预约看房了（这里提醒大家，千万不要不请自来，擅自敲门，即使预约了提前到场也要在外面老实等着，别忘了美国人民 是有枪的）。如果人不在美国，你就需要一个靠谱的经纪人了，楼主的第一套房子就是远程处理的，全程都不需要到场，论好经纪人的重要性。

3. 出offer