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（原标题：孙宏斌：再谈对房地产的9个判断）

房地产是“政策市”，说的就是这个行业的闸口大小就在于房地产政策松紧度的调节。

但事实上，几乎很少有房企能真正做到对政策趋势的精准洞察。

比如逆周期拿地就是个伪命题，低点拿地高点卖房，几乎就是不可能事件，的确能做到这点就不用盖房子了；其次，每一轮城市行情起飞，老潘也有心问了当地典型开发商营销总，他们都表示，的确没预料到这波行情如此之快。

精准预测都是骗人的，因为变量总比不变的多，很多前提和底层逻辑也在变化。

以至于今天的楼市起伏，有点股市的感觉。

预测准，几乎不可能！

判不准，也导致很多中小房企老板开始索性不要宏观周期判断，因为一个几百亿规模的中小房企，面对一个15万亿超级大海，其实做好自己，做好产品服务和内功，也可以做大，行业是13万亿还是16万亿，还轮不到100亿、200亿房企来操心；

但对大房企就不一样了，航母房企就必须像大海中航母和巨轮一样，各种雷达和监控器都得全套和24小时监控，都力图尽可能看清方向和趋势，以减少风暴对航母房企的冲击。

基于此，TOP头部房企往往对房地产政策、行业蛋糕、行业走势、金融面、行业集中度、系统风险等研究颇多。万科的谭华杰，恒大研究院的任泽平、保利研究院……往往很多研究非常系统且务实，这其中，每年以敢言敢说的融创孙宏斌，虽然整体很少行业分享，但每年总有那么几次的“耿直发言”。或业绩会，或少数高峰论坛。

就在昨天民生银行的不动产金融年会上，孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。讲了二十分钟，但已经把房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等都做了简单直接的判断。

无论对错精准，分享给大家，也是一种重要声音！

判断1：不让经济过度依赖房地产，或是“国策”

目前房地产政策环境，是中国经济是否还依赖房地产？这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么？

这个行业太大、太重要了。

这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%；

这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。

这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。

所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。

改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择，我们要理解这次的调控。

判断2：“期待”调控放松？这不太可能

我们这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。

你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。

四中全会已经有这样的政治定力了。经济增长不需要那么高，4%就挺好

大家记得2016年10月份限价，很多人其实是误判了，觉得：2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。

说十九大以后放开，结果没有放开。

说2018年“两会”以后放开，还是没有放开。

一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。

主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。

新形势就是这次的调控，第一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”，这是一个长期的行为。

这是从国家政治高度和国家战略，所以不能有侥幸心理，这轮调控，基本上会持续很长时间。

判断3：16万亿规模或会保持很多年

未来房地产整体规模，原来我们说60%多，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。

一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。

虽然你不换也能活着，但是你都希望换！

这个行业我估计还会保持很多年

今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

判断4：房企主战场之变：从抢增量到抢存量

行业还有一个变化，到15万亿量级的时候，从增量市场往存量市场变。

原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。

到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。

从2007年到2019年，涨了5倍。

从2011年到现在涨了3倍。

所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。

但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。

从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。