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浙江房地产 汽车买卖 物业管理“三大行业”格式合同条款问题多多(2)

  但某物业管理合同格式条款约定:物业服务企业对本协议项下车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序管理,并不承担对车辆保管义务,物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失,财物被盗等财产损失,或人身伤亡事件的,由责任方承担刑事或民事责任,物业服务企业不承担责任。

  江文泉解释,物业服务企业收取业主的车位费,应尽法定或约定合理管理义务。该条款约定物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任,显然是物业服务企业为了免除其自身责任和法定的义务。

  同样,有物业管理格式条款约定,业主对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度、《临时管理规约》和《业主手册》等造成的损失、损害承担连带民事责任。

  而承租人、使用人及访客等造成的损失、损害,属于侵权或违约法律关系,“连带责任”承担系由法定产生,应当依照《侵权责任法》或其他相关法律规定处理。但物业服务企业在该条款中未区分业主是否存在过错情况下径直要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任缺乏依据,“属于加重业主义务,不当扩张业主的责任范围。”

  还有格式合同条款设置阴阳条款,企图排除政府部门备案监管,以减轻、免除自己责任,排除消费者权利。

  某房地产交易格式合同约定:因主管部门备案系统生成全装修总价或者物价房管部门公示了本项目装修单价,该价格均系出卖人配合监管部门报备数据,不作为该商品房精装交付或精装价格认定标准,具体装修交付标准应当以买卖双方书面约定为准。

  《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》(浙政办发【2016】141号)第二条第(四)项规定,销售合同中应明确成品住宅装修标准、环保标准及室内环境检测报告等交付要求。浙江省住房和城乡建设厅《关于推行使用2018版的通知》(浙建【2018】2号)第二条第(二)项、第(五)项同样规定,全装修住宅是完整的商品房,合同价格包含住房以及交付标准中装修(设备)的价格;合同签订后,出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。该条款的约定,是典型的通过补充协议规避政府有关部门对全装修(精装修)商品房的限价政策监管,在减轻、免除出卖人自身责任的同时,侵害买受人要求出卖人按约交付全装修备案价格标准的合法权益。

  据了解,对房地产、汽车买卖、物业管理三大消费领域重点行业的合同格式条款进行的专项整治行动始于去年11月,浙江省市场监管部门还通过政府购买服务方式,聘请经验丰富律师团队,参与对合同格式条款内容的评审。

  据介绍,至今浙江市场监管部门已对问题经营主体行政约谈300多次,下达行政建议书774份、责令整改通知书143份,行政指导完善合同文本1417份、修改合同格式条款70543条(次)。

  浙江省市场监管局副局长陈振华表示,下一步,在认真总结近些年合同格式条款专项整治基础上,针对新时期消费领域重点行业的不公平格式条款,将继续加强对合同格式条款的备案监管,通过加强与行业主管部门的协调配合及社会各界的共同参与,构建常态化长效监管机制,维护合同公平正义。

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