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　　海外融资亦受到限制。根据国家发改委7月12日发布的关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时还对境外发债提出多项严格要求。

　　9月4日，国务院常务会议表示专项债发行步伐将提速，但是专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

　　融资规模大减

　　在一系列融资收紧政策影响下，8月份房企融资规模大幅缩减。

　　第三方机构易居克而瑞研究中心发布的报告显示，8月95家典型房企的融资总额为753.72亿元，环比下降52.7%，同比下降21.3%。从具体的融资方式来看，境内债权融资472亿元，环比下降39.9%；与此同时，境外债权融资额267.63亿元，环比下降63.0%。境内外的融资额环比都有较大幅度的下降。

　　同策咨询研究院监测的40家典型上市房企数据亦显示了同样的趋势。据其监测，8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。其中，境内银行贷款融资金额74.59亿元，环比大幅下跌41.79%；其他债权融资金额74亿元，环比大幅下跌35.7%；信托贷款融资总额66.24亿元，环比大幅下跌63.28%；公司债共融资63.36亿元，环比大幅下跌83.62%。

　　融资收紧的同时，房企还面临着较为严峻的偿债压力。数据统计，2019年房企国内债到期偿还量5381.36亿元，海外债到期规模237.57亿美元(约合人民币1660余亿元)。克而瑞研究中心数据显示，2019年上半年到期债券2108亿元，是2018年全年到期债券的93%。

　　“对于国有房企来讲影响不大，融资成本和渠道还是相对宽松。而对于有外债的民营房企来讲，将会面临愈加膨胀的外债压力。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。

　　7月11日，泰禾集团股份有限公司(000732.SZ，以下简称“泰禾集团”)公告，境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率高达15%，创下2019年发债利率新高。两个月后，9月10日，泰禾集团再一次宣布要发售票面利率为11.25%的美元债。据了解，泰禾集团在2018年第八次临时股东大会上，审议通过全资子公司Tahoe Group Global(Co.，) Limited 拟在境外公开发行不超过18亿美元债的议案。截至目前，泰禾已经完成了在审批额度内12.55亿美元债的发行。

　　除了发债之外，泰禾集团今年以来已多次出售旗下地产项目，以获得更多的资金回血。2019年中期业绩报告显示，泰禾集团一年内到期非流动负债255.19亿元，短期债务75.54亿元，公司货币资金为153.0亿元。连续资产出售之后，公司资产负债率降至84.60%，比2018年末下降2.28%。

　　融资成本较高的房企不在少数，尤其就民营房企而言。比如7月11日，大发地产集团股份有限公司(06111.HK)发布公告称，拟发于2021年到期的1.8亿美元、票面利率为12.88%的优先票据。

　　而拥有国企和央企背景的房企，在融资渠道和融资成本上相对具有优势。比如中报显示，中海地产(00688.HK)和华润置地(01109.HK)的平均融资成本分别为4.28%和4.45%，较2018年末均下降0.02%。近期获平安集团入股的中国金茂控股集团有限公司(00817.HK)，上半年先后发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率均维持在4.25%的水平以下，公司上半年平均借贷成本较2018年年底下降了0.15%，达到4.96%，均在房企中处于低位。

　　整体杠杆水平仍高企

　　克而瑞研究中心报告显示，2019年上半年，其所统计的174家上市房企的加权平均净负债率为91.37%，较年初增加了4.29%，达到历史最高值，近六成房企的净负债率有所上升。

　　从债务情况来看，174家上市房企总有息负债规模为76654亿元，70家重点房企总有息负债66283亿元，较年初增长11.3%。2019年上半年短期有息负债23668亿元，较年初增长4.8%，长期有息负债52953亿元，同比增长13.6%。

　　“大型房企会加速回款，尽量减少投资行为，捂紧钱袋子，降低杠杆率，坚持现金流为王，确保安全渡过宏观经济动荡期以及金融环境紧缩期。”一位前30强房企高管表示。同时他认为：“在此期间借势捡漏、压价收购、保持规模，这是最佳策略。”